1. O que é o CNO e o SERO?
Todo imóvel em construção no Brasil precisa ser registrado na Receita Federal através do CNO (Cadastro Nacional de Obras), que substituiu a antiga matrícula CEI.
Ao término da obra, o proprietário ou construtora deve acessar o SERO (Serviço Eletrônico de Aferição de Obras) para apurar a contribuição previdenciária devida sobre a mão de obra utilizada e emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos).
Sem essa certidão, o Cartório de Registro de Imóveis não autoriza a averbação da construção na matrícula do terreno.
2. Como a Receita Federal Calcula o INSS de Obra por Aferição Indireta?
Quando o proprietário não mantém escrituração contábil regular com todas as folhas de pagamento de funcionários próprios, a Receita Federal aplica a Aferição Indireta:
- Identifica a Área Total Construída e o Padrão da Construção;
- Multiplica pelo VUB (Valor Unitário Básico) divulgado pelo Sinduscon regional;
- Estima o percentual teórico de mão de obra (geralmente entre 15% e 20% do custo da obra);
- Aplica a alíquota patronal de INSS sobre essa base (aproximadamente 20% a 36,8% sobre a folha calculada).
Isso resulta em um custo médio de 3,5% a 6,0% do valor total da obra a ser recolhido para a União.
3. Como Reduzir Legalmente o Valor a Pagar no SERO?
Existem três formas legítimas e homologadas de reduzir o imposto final:
- Abatimento de Notas Fiscais com Retenção de INSS (11% ou 3,5%): Contratar empreiteiras que emitam NFS-e com destaque de retenção na fonte. Essas guias pagas abatem diretamente o saldo devedor do SERO;
- Uso de Concreto Usinado e Argamassa Industrializada: A apresentação de Notas Fiscais de concreto usinado emitidas por concreteiras permite um desconto regulamentado de 5% sobre a base de cálculo da mão de obra de estrutura;
- Estruturas Pré-Fabricadas / Steel Frame / Madeira: Sistemas industrializados recebem fatores de redução significativos na tabela do SERO devido à menor necessidade de mão de obra in loco.